Der Räumungsprozess in New Jersey: Regeln für Vermieter und Hausverwalter

Ein Vermieter muss bestimmte Regeln und Verfahren befolgen, wenn er versucht, einen Mieter in New Jersey zu räumen. Einer der ersten Schritte bei der Zwangsräumung eines Mieters ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. In einigen Fällen muss der Vermieter dem Mieter kündigen, bevor er den Mietvertrag kündigt. In anderen Fällen kann der Vermieter direkt vor Gericht gehen, um eine Räumungsklage gegen den Mieter einzureichen.

Dieser Artikel erklärt die Regeln und Verfahren, die Vermieter bei der Räumung eines Mieters in New Jersey befolgen müssen.

Kündigung aus wichtigem Grund

Um ein Mietverhältnis in New Jersey vorzeitig zu beenden, muss ein Vermieter einen Grund haben, oder einen rechtlichen Grund. Die häufigsten Gründe für einen Vermieter, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, sind, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, gegen den Mietvertrag verstößt oder eine illegale Handlung in den Räumlichkeiten begeht. In den meisten dieser Fälle muss der Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist einräumen. Die Art der erforderlichen (oder nicht erforderlichen) Kündigung hängt vom Grund für die Kündigung ab.

  • Keine Kündigung erforderlich: Der Vermieter muss dem Mieter nicht kündigen, wenn er ihn wegen nicht gezahlter Miete zwingt, die Wohnung zu räumen, solange der Vermieter nicht gewohnheitsmäßig verspätete Miete vom Mieter annimmt. Zahlt der Mieter die Miete bei Fälligkeit nicht, kann der Vermieter direkt zum Gericht gehen und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen, wodurch das Mietverhältnis beendet wird (siehe New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.2).
  • Three-Day Notice to Quit: In bestimmten Situationen kann der Vermieter dem Mieter eine dreitägige Kündigungsfrist einräumen. Der Mieter hat nicht das Recht, Verstöße oder Verhalten zu korrigieren. Die dreitägige Kündigungsfrist muss den Mieter darüber informieren, dass der Vermieter aufgrund des angegebenen Verhaltens des Mieters den Mietvertrag kündigen und nach Ablauf der drei Tage ein Räumungsverfahren gegen den Mieter einleiten wird. Der Vermieter kann dem Mieter in folgenden Situationen eine dreitägige Kündigung aussprechen:
    • unordentliches Verhalten
    • Zerstörung des Eigentums des Vermieters
    • Verurteilung wegen Gebrauch, Besitz oder Herstellung einer illegalen Droge, oder
    • Angriffe oder Drohungen gegen den Vermieter.

Für eine vollständigere Liste, siehe New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-53(c) und 2A:18-61.2(a).

  • Thirty-Day Notice to Quit: Der Vermieter kann dem Mieter eine 30-tägige Kündigungsfrist einräumen, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnung weiterhin gegen den Mietvertrag verstößt oder wenn der Mieter die Miete regelmäßig zu spät zahlt. Die 30-Tage-Kündigung muss den Mieter darüber informieren, dass der Vermieter den Mietvertrag nach Ablauf von 30 Tagen kündigen und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen wird, da der Mieter entweder gegen den Mietvertrag verstoßen oder die Miete regelmäßig zu spät bezahlt hat (siehe New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 und 2A:18-61.2(b)).

Kündigung ohne Grund

Wenn ein Vermieter keinen rechtlichen Grund hat, einen Mieter zu räumen, dann muss er bis zum Ende des Mietverhältnisses warten, bevor er den Auszug des Mieters erwartet. Abhängig von der Art des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter jedoch eine schriftliche Kündigung zukommen lassen.

Monat-zu-Monat-Mietverhältnis

Wenn der Vermieter ein Monat-zu-Monat-Mietverhältnis beenden möchte, muss er dem Mieter eine schriftliche Kündigung von einem Monat geben. Darin muss er darauf hinweisen, dass das Mietverhältnis zum Monatsende endet und der Mieter zu diesem Zeitpunkt aus der Mieteinheit ausziehen muss. Ist der Mieter nach Ablauf des Monats nicht ausgezogen, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen, mit der Begründung, dass der Mieter ein Holdover-Mieter ist (siehe New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Term a Month-to-Month Tenancy has more information.

Fixed-Term Lease

Wenn der Mieter einen befristeten Mietvertrag hat, z.B. für ein Jahr oder sechs Monate, dann muss der Vermieter dem Mieter keine Kündigungsfrist geben, es sei denn, die Bedingungen des Mietvertrags verlangen dies ausdrücklich. Der Vermieter kann erwarten, dass der Mieter bis zum Ende der Mietzeit auszieht. Wenn der Mieter nicht bis zum Ende der Mietzeit auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen.

Verteidigung gegen Zwangsräumung

Auch wenn ein Vermieter das Gefühl hat, dass eine Zwangsräumung gerechtfertigt ist, kann sich ein Mieter dennoch entscheiden, die Zwangsräumung zu bekämpfen. Dies könnte die Räumung verzögern und die Kosten des Prozesses erhöhen. Der Mieter könnte mehrere gültige Verteidigungen gegen die Zwangsräumung haben, einschließlich der Tatsache, dass der Vermieter nicht das richtige Räumungsverfahren befolgt hat oder dass der Vermieter den Mieter diskriminiert hat.

Removal of the Tenant

Der einzige Weg, wie ein Vermieter einen Mieter aus einer Mieteinheit entfernen kann, ist der Gewinn einer Räumungsklage. Selbst nach einem gewonnenen Gerichtsverfahren ist der Vermieter nicht derjenige, der den Mieter tatsächlich entfernt. Dies wird von einem Vollzugsbeamten durchgeführt. Es ist illegal für einen Vermieter, einen Mieter zum Auszug aus einer Mieteinheit zu zwingen, und der Mieter kann den Vermieter verklagen, der dies versucht. Illegale Räumungsverfahren in New Jersey hat mehr Informationen über illegale Räumungen.

Der Vermieter kann feststellen, dass der Mieter persönliches Eigentum in der Mieteinheit hinterlassen hat, nachdem der Mieter ausgezogen ist. Bevor er über das Eigentum verfügt, muss der Vermieter den Mieter zunächst über das Eigentum informieren. Dazu muss der Vermieter den Mieter per Post benachrichtigen (entweder per Einschreiben oder mit Rückschein) und ihn darüber informieren, dass der Mieter 33 Tage Zeit hat, das Eigentum einzufordern, oder der Vermieter wird es entsorgen. Wenn der Mieter das Eigentum nicht innerhalb des entsprechenden Zeitrahmens beansprucht, kann der Vermieter das Eigentum entweder verkaufen oder entsorgen. Der Vermieter kann dem Mieter auch die Kosten für die Aufbewahrung des Eigentums während dieser Zeit in Rechnung stellen (siehe New Jersey Stat. Ann. § § 2A:18-72 bis 2A:18-84).

Begründung für die Regeln

Vermieter müssen sorgfältig alle Regeln und Verfahren befolgen, die das Gesetz von New Jersey für die Räumung eines Mieters vorschreibt; andernfalls ist die Räumung möglicherweise nicht gültig. Obwohl diese Regeln und Verfahren dem Vermieter lästig erscheinen mögen, gibt es sie aus einem bestimmten Grund. Zwangsräumungen erfolgen oft sehr schnell, und das Endergebnis ist gravierend: Der Mieter hat seinen Platz zum Leben verloren. Die Regeln helfen sicherzustellen, dass die Räumung gerechtfertigt ist und dass der Mieter genug Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden.

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