El proceso de desalojo en Nueva Jersey: Reglas para propietarios y administradores de propiedades

Un propietario debe seguir reglas y procedimientos específicos cuando intenta desalojar a un inquilino en Nueva Jersey. Uno de los primeros procedimientos para desalojar a un inquilino es que el propietario termine el contrato de arrendamiento. En algunos casos, el propietario debe notificar al inquilino antes de rescindir el contrato. En otros casos, el propietario puede proceder directamente al tribunal para presentar una demanda de desalojo contra el inquilino.

Este artículo explicará las reglas y los procedimientos que los propietarios deben seguir al desalojar a un inquilino en Nueva Jersey.

Notificación para la terminación con causa

Para terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo en Nueva Jersey, el propietario debe tener una causa, o una razón legal. Las razones más comunes para que un propietario termine un arrendamiento antes de tiempo son cuando el inquilino no paga la renta, viola el contrato de arrendamiento o comete un acto ilegal en las instalaciones. En la mayoría de estos casos, el propietario debe avisar al inquilino. El tipo de notificación requerida (o no requerida) dependerá del motivo de la rescisión.

  • No es necesario notificar: El arrendador no está obligado a notificar al inquilino si lo desaloja por falta de pago de la renta, siempre y cuando el arrendador no acepte habitualmente la renta atrasada del inquilino. Si el inquilino no paga el alquiler a su vencimiento, el propietario puede ir directamente al tribunal y presentar una demanda de desahucio contra el inquilino, poniendo así fin al arrendamiento (véase el Estatuto de Nueva Jersey Ann. § 2A:18-61.2).
  • Notificación de desalojo de tres días: En ciertas situaciones, el propietario puede dar al inquilino un aviso de tres días para que lo abandone. El inquilino no tiene derecho a corregir ninguna violación o comportamiento. El aviso de tres días debe informar al inquilino de que, debido al comportamiento especificado por el inquilino, el propietario rescindirá el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento e iniciará los procedimientos de desalojo contra el inquilino al cabo de tres días. El propietario puede dar al inquilino un aviso de desalojo de tres días en las siguientes situaciones:
    • conducta desordenada
    • destrucción de la propiedad del propietario
    • condena por uso, posesión o fabricación de una droga ilegal, o
    • agresiones o amenazas contra el propietario.
  • Para una lista más completa, véase New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-53(c) y 2A:18-61.2(a).

    • Aviso de treinta días para abandonar la vivienda: El propietario puede dar al inquilino un aviso de 30 días para que abandone la vivienda si el inquilino sigue incumpliendo el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento, a pesar de las repetidas advertencias, o si el inquilino paga habitualmente el alquiler con retraso. El aviso de 30 días debe informar al inquilino que, debido a que el inquilino violó el contrato de arrendamiento o el contrato de alquiler o pagó habitualmente el alquiler con retraso, el propietario terminará el contrato de alquiler al final de los 30 días y presentará una demanda de desalojo contra el inquilino (véase New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 y 2A:18-61.2(b)).

    Notificación de terminación sin causa

    Si un propietario no tiene una razón legal para desalojar a un inquilino, entonces el propietario debe esperar hasta el final del arrendamiento antes de esperar que el inquilino se mude. Sin embargo, dependiendo del tipo de arrendamiento, el propietario puede tener que dar al inquilino un aviso por escrito para que se mude.

    Alojamiento de mes a mes

    Si el propietario desea terminar un arrendamiento de mes a mes, debe dar al inquilino un aviso por escrito de un mes. Este aviso debe indicar que el arrendamiento terminará a final de mes, y que el inquilino debe abandonar la unidad de alquiler en ese momento. Al final del mes, si el inquilino no se ha mudado de la unidad de alquiler, el propietario puede entablar una demanda de desalojo contra el inquilino con el argumento de que es un inquilino remanente (véase New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy tiene más información.

    Arrendamiento a plazo fijo

    Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo, como por ejemplo por un año o seis meses, entonces el propietario no necesita darle al inquilino ningún tipo de aviso para que se mude, a menos que los términos del contrato lo requieran específicamente. El propietario puede esperar que el inquilino se mude al final del plazo del contrato. Si el inquilino no se muda al final del plazo del contrato, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino.

    Defensas contra el desalojo del inquilino

    Aunque el propietario pueda considerar que el desalojo está justificado, el inquilino puede decidir luchar contra el desalojo. Esto podría retrasar el desalojo y aumentar los costos del juicio. El inquilino podría tener varias defensas válidas contra el desalojo, incluyendo el hecho de que el propietario no haya seguido los procedimientos adecuados para el desalojo o que el propietario haya discriminado al inquilino.Las defensas del inquilino contra los desalojos en Nueva Jersey tienen más información.

    El desalojo del inquilino

    La única manera en que un propietario puede sacar a un inquilino de una unidad de alquiler es ganando una demanda de desalojo. Incluso después de ganar la demanda, el propietario no es el que realmente va a sacar al inquilino. Esto lo hace un agente de la ley. Es ilegal que un propietario obligue a un inquilino a mudarse de una unidad de alquiler, y el inquilino puede demandar al propietario que lo intente. Procedimientos ilegales de desalojo en Nueva Jersey tiene más información sobre los desalojos ilegales.

    El propietario puede encontrar que el inquilino ha dejado bienes personales en la unidad de alquiler después de que el inquilino se haya mudado. Antes de deshacerse de los bienes, el propietario debe notificar primero al inquilino de los mismos. Para ello, el propietario debe enviar al inquilino una notificación por correo (ya sea por correo certificado o con acuse de recibo de primera clase) informándole de que tiene 33 días para reclamar la propiedad o el propietario se deshará de ella. Si el inquilino no reclama la propiedad durante el plazo correspondiente, el propietario puede venderla o deshacerse de ella. El arrendador también puede cobrar al inquilino por los gastos de almacenamiento de la propiedad durante este tiempo (ver New Jersey Stat. Ann. § § 2A:18-72 hasta 2A:18-84).

    Razón de las reglas

    Los arrendadores deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos requeridos por la ley de Nueva Jersey al desalojar a un inquilino; de lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Aunque estas normas y procedimientos pueden parecer gravosos para el propietario, están ahí por una razón. Los desahucios suelen producirse muy rápidamente, y el resultado final es grave: el inquilino ha perdido un lugar donde vivir. Las normas ayudan a garantizar que el desahucio esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo hogar.

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