Le processus d’expulsion dans le New Jersey : Règles pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers

Un propriétaire doit suivre des règles et des procédures spécifiques lorsqu’il tente d’expulser un locataire dans le New Jersey. L’une des premières procédures d’expulsion d’un locataire consiste pour le propriétaire à résilier le bail ou le contrat de location. Dans certains cas, le propriétaire doit donner un préavis au locataire avant de résilier le bail. Dans d’autres cas, le propriétaire peut aller directement au tribunal pour déposer un procès d’expulsion contre le locataire.

Cet article expliquera les règles et procédures que les propriétaires doivent suivre lorsqu’ils expulsent un locataire dans le New Jersey.

Avis de résiliation avec motif

Pour mettre fin à une location de manière anticipée dans le New Jersey, un propriétaire doit avoir un motif, ou une raison légale. Les raisons les plus courantes pour un propriétaire de mettre fin à une location de manière anticipée sont lorsque le locataire ne paie pas le loyer, viole le bail ou le contrat de location, ou commet un acte illégal sur les lieux. Dans la plupart de ces cas, le propriétaire doit donner un préavis au locataire. Le type de préavis requis (ou non requis) dépendra de la raison de la résiliation.

  • Aucun préavis n’est nécessaire : Le propriétaire n’est pas tenu de donner un préavis au locataire s’il l’expulse pour défaut de paiement du loyer, tant que le propriétaire n’accepte pas habituellement des loyers en retard de la part du locataire. Si le locataire ne paie pas le loyer lorsqu’il est dû, le propriétaire peut aller directement au tribunal et déposer un procès d’expulsion contre le locataire, mettant ainsi fin à la location (voir New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.2).
  • Avis de départ de trois jours : Dans certaines situations, le propriétaire peut donner au locataire un avis de départ de trois jours. Le locataire n’a pas le droit de corriger les violations ou le comportement. L’avis de trois jours doit informer le locataire qu’en raison du comportement spécifié du locataire, le propriétaire mettra fin au bail ou au contrat de location et entamera une procédure d’expulsion contre le locataire à la fin des trois jours. Le propriétaire peut donner au locataire un avis de départ de trois jours dans les situations suivantes :
    • conduite désordonnée
    • destruction des biens du propriétaire
    • conviction pour utilisation, possession ou fabrication d’une drogue illégale, ou
    • assauts ou menaces contre le propriétaire.

Pour une liste plus complète, voir New Jersey Stat. Ann. § § 2A:18-53(c) et 2A:18-61.2(a).

  • Avis de départ de trente jours : Le propriétaire peut donner au locataire un avis de 30 jours pour quitter les lieux si le locataire continue à violer le bail ou le contrat de location, malgré des avertissements répétés, ou si le locataire paie habituellement son loyer en retard. L’avis de 30 jours doit informer le locataire que parce que le locataire a violé le bail ou le contrat de location ou a payé le loyer en retard, le propriétaire mettra fin au contrat de location à la fin des 30 jours et intentera une action en expulsion contre le locataire (voir New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 et 2A:18-61.2(b)).

Avis de résiliation sans motif

Si un propriétaire n’a pas de raison légale d’expulser un locataire, alors il doit attendre la fin de la location avant d’attendre que le locataire déménage. Cependant, selon le type de location, le propriétaire peut quand même devoir fournir au locataire un avis écrit de déménagement.

Location de mois à mois

Si le propriétaire souhaite mettre fin à une location de mois à mois, il doit donner au locataire un avis écrit d’un mois. Cet avis doit indiquer que la location prendra fin à la fin du mois et que le locataire doit quitter l’unité locative à ce moment-là. À la fin du mois, si le locataire n’a pas quitté le logement, le propriétaire peut intenter une action en expulsion contre le locataire au motif que celui-ci est un locataire en attente (voir New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy a plus d’informations.

Bail à durée déterminée

Si le locataire a un bail ou un contrat de location à durée déterminée, par exemple pour un an ou six mois, alors le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire un quelconque préavis de déménagement, sauf si les termes du bail l’exigent spécifiquement. Le propriétaire peut s’attendre à ce que le locataire déménage à la fin de la durée du bail. Si le locataire ne déménage pas à la fin de la durée du bail, alors le propriétaire peut déposer un procès d’expulsion contre le locataire.

Défenses d’expulsion du locataire

Même si un propriétaire peut estimer qu’une expulsion est justifiée, un locataire peut toujours décider de lutter contre l’expulsion. Cela pourrait retarder l’expulsion et augmenter les coûts du procès. Le locataire pourrait avoir plusieurs défenses valables contre l’expulsion, notamment le fait que le propriétaire n’ait pas suivi les procédures d’expulsion appropriées ou que le propriétaire ait fait preuve de discrimination à l’égard du locataire.Défenses des locataires contre les expulsions dans le New Jersey a plus d’informations.

Renvoi du locataire

La seule façon pour un propriétaire de renvoyer un locataire d’une unité de location est de gagner un procès d’expulsion. Même après avoir gagné le procès, ce n’est pas le propriétaire qui va effectivement faire sortir le locataire. C’est un agent de la force publique qui s’en charge. Il est illégal pour un propriétaire de forcer un locataire à quitter un logement locatif, et le locataire peut poursuivre le propriétaire qui tente de le faire. Procédures d’expulsion illégales dans le New Jersey a plus d’informations sur les expulsions illégales.

Le propriétaire peut découvrir que le locataire a laissé des biens personnels dans l’unité de location après que le locataire a déménagé. Avant de disposer de ce bien, le propriétaire doit d’abord en informer le locataire. Pour ce faire, le propriétaire doit envoyer au locataire un avis par la poste (par courrier certifié ou par courrier de première classe avec accusé de réception) l’informant qu’il a 33 jours pour réclamer le bien ou le propriétaire en disposera. Si le locataire ne réclame pas le bien dans le délai imparti, le propriétaire peut soit vendre le bien, soit en disposer. Le propriétaire peut également facturer au locataire les coûts de stockage du bien pendant cette période (voir New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-72 à 2A:18-84).

Raison d’être des règles

Les propriétaires doivent suivre attentivement toutes les règles et procédures requises par la loi du New Jersey lors de l’expulsion d’un locataire, sinon l’expulsion peut ne pas être valide. Bien que ces règles et procédures puissent sembler contraignantes pour le propriétaire, elles sont là pour une raison. Les expulsions se produisent souvent très rapidement, et le résultat final est grave : le locataire a perdu son lieu de vie. Les règles permettent de s’assurer que l’expulsion est justifiée et que le locataire dispose de suffisamment de temps pour trouver un nouveau logement.

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