Het uitzettingsproces in New Jersey: Regels voor verhuurders en vastgoedbeheerders

Een verhuurder moet specifieke regels en procedures volgen wanneer hij een huurder in New Jersey uit het huis wil zetten. Een van de eerste procedures bij het uitzetten van een huurder is dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. In sommige gevallen moet de verhuurder de huurder op de hoogte stellen voordat hij de huurovereenkomst beëindigt. In andere gevallen kan de verhuurder direct naar de rechter stappen om een ontruimingszaak tegen de huurder aan te spannen.

In dit artikel worden de regels en procedures uitgelegd die verhuurders moeten volgen bij het uitzetten van een huurder in New Jersey.

Melding voor beëindiging met reden

Om een huurovereenkomst in New Jersey vroegtijdig te beëindigen, moet een verhuurder een reden hebben, of een wettelijke reden. De meest voorkomende redenen voor een verhuurder om een huurovereenkomst voortijdig te beëindigen zijn wanneer de huurder de huur niet betaalt, de huurovereenkomst schendt, of een illegale daad begaat in het pand. In de meeste van deze gevallen moet de verhuurder de huurder op de hoogte stellen. Het soort opzegging dat nodig is (of niet) hangt af van de reden voor de opzegging.

  • Geen opzegging nodig: De verhuurder is niet verplicht de huurder op de hoogte te stellen als hij de huurder ontruimt wegens het niet betalen van huur, zolang de verhuurder niet gewoonlijk te late huur van de huurder accepteert. Als de huurder de huur niet betaalt wanneer deze verschuldigd is, kan de verhuurder direct naar de rechter stappen en een uitzettingszaak tegen de huurder aanspannen en zo de huur beëindigen (zie New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.2).
  • Opzegging van drie dagen om te vertrekken: In bepaalde situaties kan de verhuurder de huurder een opzegtermijn van drie dagen geven om te stoppen. De huurder heeft niet het recht om eventuele overtredingen of gedrag te corrigeren. De aanzegging van drie dagen moet de huurder informeren dat de verhuurder, vanwege het gespecificeerde gedrag van de huurder, de huurovereenkomst zal beëindigen en een uitzettingsprocedure tegen de huurder zal beginnen na het verstrijken van de drie dagen. De verhuurder kan de huurder een opzegging van drie dagen geven in de volgende situaties:
    • ongewenst gedrag
    • vernieling van de eigendommen van de verhuurder
    • veroordeling voor gebruik, bezit of vervaardiging van een illegale drug, of
    • aanvallen of bedreigingen tegen de verhuurder.

Voor een meer volledige lijst, zie New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-53(c) en 2A:18-61.2(a).

  • Kennisgeving van opzegging gedurende dertig dagen: De verhuurder kan de huurder een opzeggingstermijn van 30 dagen geven als de huurder, ondanks herhaalde waarschuwingen, de huurovereenkomst blijft schenden of als de huurder de huur gewoonlijk te laat betaalt. De opzeggingstermijn van 30 dagen moet de huurder informeren dat, omdat de huurder de huurovereenkomst heeft geschonden of de huur gewoonlijk te laat betaalt, de verhuurder de huurovereenkomst na 30 dagen zal beëindigen en een uitzettingsprocedure tegen de huurder zal aanspannen (zie New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 en 2A:18-61.2(b)).

Notice for Termination Without Cause

Als een verhuurder geen wettelijke reden heeft om een huurder te ontruimen, dan moet de verhuurder wachten tot het einde van de huurperiode voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. Afhankelijk van het soort huurcontract moet de verhuurder de huurder echter nog steeds schriftelijk op de hoogte stellen van zijn verhuizing.

Maand-tot-maand huur

Als de verhuurder een maand-tot-maand huurcontract wil beëindigen, moet hij de huurder schriftelijk een maand van te voren in kennis stellen. Daarin moet staan dat de huur aan het eind van de maand afloopt en dat de huurder tegen die tijd uit de wooneenheid moet zijn. Indien de huurder aan het einde van de maand de huuraccommodatie nog niet heeft verlaten, kan de verhuurder een ontruimingsprocedure tegen de huurder beginnen op grond van het feit dat de huurder een achterblijver is (zie New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy bevat meer informatie.

Fixed-Term Lease

Als de huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft, bijvoorbeeld voor een jaar of zes maanden, dan hoeft de verhuurder de huurder niet op de hoogte te stellen van zijn verhuizing, tenzij de voorwaarden van de huurovereenkomst dit specifiek voorschrijven. De verhuurder mag verwachten dat de huurder tegen het einde van de huurperiode verhuist. Als de huurder niet voor het einde van de huurtermijn verhuist, kan de verhuurder een ontruimingsprocedure tegen de huurder aanspannen.

Verweer tegen uitzetting

Ook al vindt de verhuurder dat een uitzetting gerechtvaardigd is, toch kan een huurder besluiten de uitzetting aan te vechten. Dit kan de uitzetting vertragen en de kosten van de rechtszaak verhogen. De huurder kan verschillende verweermiddelen tegen de uitzetting hebben, waaronder het niet volgen van de juiste uitzettingsprocedures of discriminatie van de huurder door de verhuurder.Voor meer informatie over de verweermiddelen van huurders tegen uitzettingen in New Jersey, zie

Verwijdering van de huurder

De enige manier waarop een verhuurder een huurder uit een huuraccommodatie kan verwijderen is door het winnen van een rechtszaak wegens uitzetting. Zelfs na het winnen van de rechtszaak, is de verhuurder niet degene die de huurder daadwerkelijk zal verwijderen. Dit wordt gedaan door een wetshandhaver. Het is illegaal voor een verhuurder om een huurder te dwingen uit een huuraccommodatie te verhuizen, en de huurder kan de verhuurder die dit probeert aanklagen. In Illegal Eviction Procedures in New Jersey vindt u meer informatie over illegale uitzettingen.

Het kan zijn dat de verhuurder na het vertrek van de huurder persoonlijke bezittingen in de huuraccommodatie heeft achtergelaten. Voordat de verhuurder zich van de bezittingen ontdoet, moet hij eerst de huurder op de hoogte stellen van de bezittingen. Daartoe moet de verhuurder de huurder per post (aangetekend of met ontvangstbewijs) meedelen dat de huurder 33 dagen heeft om de goederen op te eisen of dat de verhuurder zich ervan zal ontdoen. Indien de huurder het eigendom niet opeist binnen de gestelde termijn, dan kan de verhuurder het verkopen of het van de hand doen. De verhuurder kan de huurder ook laten betalen voor de opslagkosten van het eigendom gedurende deze periode (zie New Jersey Stat. Ann. § § 2A:18-72 tot 2A:18-84).

Rationale voor de regels

Verhuurders moeten zorgvuldig alle regels en procedures volgen die de wet van New Jersey voorschrijft wanneer zij een huurder uitzetten; anders is de uitzetting misschien niet geldig. Hoewel deze regels en procedures lastig kunnen lijken voor de verhuurder, zijn ze er niet voor niets. Ontruimingen vinden vaak zeer snel plaats, en het eindresultaat is ernstig: de huurder is zijn woonruimte kwijt. De regels helpen ervoor te zorgen dat de uitzetting gerechtvaardigd is en dat de huurder genoeg tijd heeft om een nieuwe woning te vinden.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *