The Eviction Process in New Jersey: Regole per padroni di casa e gestori di proprietà

Un padrone di casa deve seguire regole e procedure specifiche quando cerca di sfrattare un inquilino nel New Jersey. Una delle prime procedure per sfrattare un inquilino è che il proprietario ponga fine al contratto di locazione o di affitto. In alcuni casi, il padrone di casa deve dare un preavviso all’inquilino prima di terminare il contratto di locazione. In altri casi, il padrone di casa può procedere direttamente in tribunale per intentare una causa di sfratto contro l’inquilino.

Questo articolo spiegherà le regole e le procedure che i padroni di casa devono seguire quando sfrattano un inquilino nel New Jersey.

Avviso di rescissione con causa

Per rescindere anticipatamente un contratto di locazione nel New Jersey, il padrone di casa deve avere una causa, o un motivo legale. Le ragioni più comuni per cui un padrone di casa termina anticipatamente una locazione sono quando l’inquilino non riesce a pagare l’affitto, viola il contratto di locazione o di affitto, o commette un atto illegale nei locali. Nella maggior parte di questi casi, il padrone di casa deve dare un preavviso all’inquilino. Il tipo di preavviso richiesto (o non richiesto) dipenderà dal motivo della disdetta.

  • Nessun preavviso necessario: Il padrone di casa non è tenuto a dare all’inquilino un preavviso se sfratta l’inquilino per mancato pagamento dell’affitto, a patto che il padrone di casa non accetti abitualmente un affitto in ritardo dall’inquilino. Se l’inquilino non riesce a pagare l’affitto quando è dovuto, il padrone di casa può andare direttamente in tribunale e presentare una causa di sfratto contro l’inquilino, mettendo così fine alla locazione (vedi New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.2).
  • Avviso di tre giorni per uscire: In certe situazioni, il padrone di casa può dare all’inquilino un preavviso di tre giorni per andarsene. L’inquilino non ha il diritto di correggere eventuali violazioni o comportamenti. L’avviso di tre giorni deve informare l’inquilino che, a causa del comportamento specificato dall’inquilino, il padrone di casa terminerà il contratto di locazione o di affitto e inizierà la procedura di sfratto contro l’inquilino alla fine dei tre giorni. Il padrone di casa può dare all’inquilino un preavviso di tre giorni per andarsene nelle seguenti situazioni:
    • comportamento disordinato
    • distruzione della proprietà del padrone di casa
    • condanna per uso, possesso o fabbricazione di una droga illegale, o
    • aggressioni o minacce contro il padrone di casa.

Per un elenco più completo, vedere New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-53(c) e 2A:18-61.2(a).

  • Avviso di 30 giorni per uscire: Il padrone di casa può dare all’inquilino un preavviso di 30 giorni per andarsene se l’inquilino continua a violare il contratto di locazione o di affitto, nonostante ripetuti avvertimenti, o se l’inquilino paga abitualmente l’affitto in ritardo. L’avviso di 30 giorni deve informare l’inquilino che, poiché l’inquilino ha violato il contratto di locazione o di affitto o ha abitualmente pagato l’affitto in ritardo, il padrone di casa risolverà il contratto di locazione alla fine dei 30 giorni e intenterà una causa di sfratto contro l’inquilino (vedi New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 e 2A:18-61.2(b)).

Notifica di rescissione senza causa

Se un proprietario non ha una ragione legale per sfrattare un inquilino, allora il proprietario deve aspettare fino alla fine della locazione prima di aspettarsi che l’inquilino si muova. Tuttavia, a seconda del tipo di locazione, il padrone di casa può ancora avere bisogno di fornire all’inquilino un avviso scritto di trasloco.

Month-to-Month Tenancy

Se il padrone di casa vuole terminare una locazione mese per mese, deve dare all’inquilino un avviso scritto di un mese. Questo avviso deve dichiarare che la locazione finirà alla fine del mese, e l’inquilino deve lasciare l’unità in affitto entro quel momento. Alla fine del mese, se l’inquilino non ha lasciato l’unità in affitto, il padrone di casa può intentare una causa di sfratto contro l’inquilino sulla base del fatto che l’inquilino è un inquilino in affitto (vedi New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy ha maggiori informazioni.

Fixed-Term Lease

Se l’inquilino ha un contratto di locazione a tempo determinato, come ad esempio per un anno o sei mesi, allora il padrone di casa non ha bisogno di dare all’inquilino alcun tipo di preavviso per muoversi, a meno che i termini del contratto di locazione lo richiedano specificamente. Il padrone di casa può aspettarsi che l’inquilino si sposti entro la fine del periodo di locazione. Se l’inquilino non si muove entro la fine del periodo di locazione, allora il padrone di casa può intentare una causa di sfratto contro l’inquilino.

Difese dello sfratto dell’inquilino

Anche se un padrone di casa può ritenere che uno sfratto sia giustificato, un inquilino può ancora decidere di combattere lo sfratto. Questo potrebbe ritardare lo sfratto e aumentare i costi della causa. L’inquilino potrebbe avere diverse difese valide contro lo sfratto, tra cui il padrone di casa che non riesce a seguire le procedure di sfratto adeguate o il padrone di casa che discrimina l’inquilino.

Rimozione dell’inquilino

L’unico modo in cui un padrone di casa può rimuovere un inquilino da un’unità in affitto è vincere una causa di sfratto. Anche dopo aver vinto la causa, il padrone di casa non è quello che effettivamente rimuove l’inquilino. Questo viene fatto da un ufficiale delle forze dell’ordine. È illegale per un padrone di casa costringere un inquilino a lasciare un’unità in affitto, e l’inquilino può fare causa al padrone di casa che ci prova. Procedure di sfratto illegale nel New Jersey ha maggiori informazioni sugli sfratti illegali.

Il padrone di casa può scoprire che l’inquilino ha lasciato dei beni personali nell’unità in affitto dopo che l’inquilino si è trasferito. Prima di disfarsi della proprietà, il padrone di casa deve prima notificare all’inquilino la proprietà. Per fare questo, il padrone di casa deve inviare all’inquilino un avviso per posta (sia per posta certificata che per posta di prima classe) informandolo che l’inquilino ha 33 giorni per reclamare la proprietà o il padrone di casa ne disporrà. Se l’inquilino non reclama la proprietà durante il periodo di tempo appropriato, allora il padrone di casa può vendere la proprietà o disporne. Il padrone di casa può anche addebitare all’inquilino i costi di stoccaggio della proprietà durante questo periodo (vedi New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-72 through 2A:18-84).

Ragione delle regole

Il padrone di casa deve seguire attentamente tutte le regole e procedure richieste dalla legge del New Jersey quando sfratta un inquilino; altrimenti, lo sfratto potrebbe non essere valido. Anche se queste regole e procedure possono sembrare onerose per il padrone di casa, ci sono per una ragione. Gli sfratti spesso avvengono molto rapidamente e il risultato finale è grave: l’inquilino ha perso un posto dove vivere. Le regole aiutano a garantire che lo sfratto sia giustificato e che l’inquilino abbia abbastanza tempo per trovare una nuova casa.

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