Proces eksmisji w New Jersey: Zasady dla Właścicieli i Zarządców Nieruchomości

Właściciel musi przestrzegać określonych zasad i procedur przy próbie eksmisji lokatora w New Jersey. Jedną z pierwszych procedur przy eksmisji lokatora jest wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lub dzierżawy. W niektórych przypadkach, wynajmujący musi dać najemcy wypowiedzenie przed zakończeniem najmu. W innych przypadkach, wynajmujący może udać się bezpośrednio do sądu, aby wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy.

W niniejszym artykule wyjaśnione zostaną zasady i procedury, których muszą przestrzegać wynajmujący przy eksmisji najemcy w New Jersey.

Wiadomienie o rozwiązaniu umowy z podaniem przyczyny

Aby wcześnie rozwiązać umowę najmu w New Jersey, wynajmujący musi mieć przyczynę lub powód prawny. Najczęstsze powody, dla których wynajmujący może przedterminowo zakończyć najem, są wtedy, gdy najemca nie płaci czynszu, narusza umowę najmu lub popełnia nielegalny czyn na terenie lokalu. W większości takich przypadków, wynajmujący musi zapewnić najemcy wypowiedzenie. Rodzaj wymaganego (lub niewymaganego) zawiadomienia będzie zależał od powodu wypowiedzenia.

  • Nie ma konieczności zawiadomienia: Wynajmujący nie jest zobowiązany do wręczenia najemcy wypowiedzenia, jeżeli eksmituje najemcę z powodu niepłacenia czynszu, o ile wynajmujący nie przyjmuje zwyczajowo spóźnionego czynszu od najemcy. Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu, kiedy jest on należny, wynajmujący może udać się bezpośrednio do sądu i złożyć pozew o eksmisję przeciwko najemcy, kończąc w ten sposób najem (patrz New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.2).
  • Three-Day Notice to Quit: W pewnych sytuacjach wynajmujący może dać najemcy trzydniowe wypowiedzenie. Najemca nie ma prawa do skorygowania jakichkolwiek naruszeń lub zachowania. Trzydniowe wypowiedzenie musi informować najemcę, że z powodu określonego zachowania najemcy, wynajmujący wypowie najem lub umowę najmu i rozpocznie postępowanie eksmisyjne przeciwko najemcy po upływie trzech dni. Wynajmujący może dać najemcy trzydniowe wypowiedzenie w następujących sytuacjach:
    • nieuporządkowane zachowanie
    • zniszczenie własności wynajmującego
    • skazanie za używanie, posiadanie lub produkcję nielegalnego narkotyku, lub
    • atak lub groźby wobec wynajmującego.

Aby uzyskać bardziej kompletną listę, zobacz New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-53(c) i 2A:18-61.2(a).

  • Trzydziestodniowe Wypowiedzenie Wynajmu: Wynajmujący może dać najemcy 30-dniowe wypowiedzenie, jeżeli najemca nadal narusza umowę najmu lub dzierżawy, pomimo wielokrotnych ostrzeżeń, lub jeżeli najemca zwyczajowo płaci czynsz z opóźnieniem. 30-dniowe wypowiedzenie musi informować najemcę, że ponieważ najemca albo naruszył umowę najmu lub dzierżawy, albo nawykowo płaci czynsz z opóźnieniem, wówczas wynajmujący rozwiąże umowę najmu po upływie 30 dni i wniesie pozew o eksmisję przeciwko najemcy (zob. New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-61.1 i 2A:18-61.2(b)).

Wiadomość o rozwiązaniu umowy bez podania przyczyny

Jeśli wynajmujący nie ma prawnego powodu do eksmisji najemcy, to musi on poczekać do końca najmu, zanim będzie oczekiwał, że najemca się przeprowadzi. Jednakże, w zależności od rodzaju najmu, wynajmujący może nadal być zmuszony do wręczenia najemcy pisemnego wypowiedzenia o przeprowadzce.

Najem z miesiąca na miesiąc

Jeśli wynajmujący chce zakończyć najem z miesiąca na miesiąc, musi wręczyć najemcy pisemne, jednomiesięczne wypowiedzenie. Wypowiedzenie to musi zawierać informację, że umowa najmu kończy się z końcem miesiąca, a najemca musi się wyprowadzić z wynajmowanego lokalu do tego czasu. Na koniec miesiąca, jeżeli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu, wówczas wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy na podstawie tego, że najemca jest lokatorem przetrzymującym (zob. New Jersey Stat. Ann. § 2A:18-56(b)). New Jersey Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy zawiera więcej informacji.

Fixed-Term Lease

Jeśli najemca ma umowę najmu lub dzierżawy na czas określony, np. na rok lub sześć miesięcy, to wynajmujący nie musi dawać najemcy żadnego rodzaju zawiadomienia o przeprowadzce, chyba że warunki najmu wyraźnie tego wymagają. Wynajmujący może oczekiwać, że najemca wyprowadzi się przed upływem okresu najmu. Jeśli najemca nie wyprowadzi się przed końcem okresu najmu, wówczas wynajmujący może złożyć pozew o eksmisję przeciwko najemcy.

Obrona eksmisji najemcy

Nawet jeśli wynajmujący może uważać, że eksmisja jest uzasadniona, najemca może nadal zdecydować się na walkę z eksmisją. Może to opóźnić eksmisję i zwiększyć koszty procesu sądowego. Najemca może mieć kilka ważnych sposobów obrony przed eksmisją, w tym nieprzestrzeganie przez wynajmującego właściwych procedur eksmisji lub dyskryminowanie najemcy przez wynajmującego.Tenant Defenses to Evictions in New Jersey ma więcej informacji.

Removal of the Tenant

Jedynym sposobem, w jaki wynajmujący może usunąć najemcę z wynajmowanego lokalu, jest wygranie sprawy sądowej o eksmisję. Nawet po wygraniu sprawy sądowej, właściciel nie jest osobą, która faktycznie usunie lokatora. Dokonuje tego funkcjonariusz organów ścigania. Nielegalne jest dla właściciela zmuszanie lokatora do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu, a lokator może pozwać właściciela, który próbuje to zrobić. Illegal Eviction Procedures in New Jersey ma więcej informacji na temat nielegalnych eksmisji.

Właściciel może stwierdzić, że najemca pozostawił własność osobistą w wynajmowanym lokalu po tym, jak się wyprowadził. Przed pozbyciem się tego mienia, wynajmujący musi najpierw powiadomić najemcę o tym mieniu. W tym celu wynajmujący musi wysłać najemcy zawiadomienie pocztą (albo listem poleconym, albo pokwitowaną pierwszą klasą) informujące najemcę, że ma on 33 dni na upomnienie się o mienie, albo wynajmujący się go pozbędzie. Jeżeli najemca nie upomni się o lokal w odpowiednim czasie, wówczas wynajmujący może go sprzedać lub pozbyć się go. Wynajmujący może również obciążyć najemcę kosztami przechowania mienia w tym czasie (patrz New Jersey Stat. Ann. § § 2A:18-72 do 2A:18-84).

Uzasadnienie Zasad

Wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo New Jersey przy eksmisji najemcy; w przeciwnym razie eksmisja może być nieważna. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, są one tam z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, a końcowy rezultat jest poważny: lokator stracił miejsce do życia. Zasady te pomagają zapewnić, że eksmisja jest uzasadniona i że lokator ma wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego domu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *